Konut Kredisi Kullandırımı Anadolu'ya Kayıyor

Garanti Mortgage Satış Koordinasyon & Alternatif Dağıüm Kanalları Birim Müdürü Songül Yeşilçimenli Anadolu’da mortgage kredisi kullanım oranlarının arttığına dikkat çekti

Ekonomist Dergisi'nin haberine göre, markalı konut sektöründeki büyüme konut kredisi kullanım oranlarını da olumlu yönde etkiliyor. Öyle ki konut kredilerinin yüzde 35′i İstanbul’da kullanılırken, son yıllarda Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa’da ön plana çıkmaya başladı. Bu artışta markalı konut üretiminin yaygınlaşması etkili oldu

Markalı konut sektörü İstanbul’un yanı sıra, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa gibi Türkiye’nin öne çıkan kentlerine açılmaya başladı. Bu kentlerde yeni projeler üreten markalı konut sektörünün büyük aktörleri bu kentlerdeki konut kredisi kullanım oranlarının artmasına da katkı sağlıyor.

Emlak Mortgage, mortgage kredilerini ve bu alanda yapılan çalışmaları Garanti Mortgage Satış Koordinasyon & Alternatif Dağıüm Kanalları Birim Müdürü Songül Yeşilçimenli ile konuştu. Anadolu’da mortgage kredisi kullanım oranlarının arttığına dikkat çeken Yeşilçimenli, bu değişimi Anadolu’daki gelişimi, değişimi gören markalı konut üreticilerinin gelişmekte olan kentlere yönelik konut üretimi yapmaya yönlenmelerine bağlıyor.

Yeşilçimenli mortgage kredileri konusundaki Emlak Mortgage'a şu yanıtları verdi:

Emlak Mortgage: İstanbul ilinin mortgage kullandırımları içinde payı nedir? İstanbul dışında en çok kredi kullandırımı yapılan iller hangileri?

Songül Yeşilçimenli: Haziran ayı Fintürk verilerine göre İstanbul’un tüm mortgage kredisi kullandırımları içindeki payı yüzde 35 olarak gözükmekte. İstanbul dışında en çok kredi kullandırımı yapılan iller ise sırasıyla Ankara, İzmir, Antalya, Bursa oluyor.

Bu illerde kullanımların artmasının sebebi nedir?

Artık Anadolu’da ciddi anlamda yeni konut projeleri yapılıyor. Eskiden Anadolu’daki insanların gelir seviyesi büyük şehirlere göre daha düşüktü. Hane halkı gelir seviyesinin artması, faizlerin düşüp vadelerin uzamasıyla Anadolu’da da hareket başladı.

Yerel Unsurlar Vurgulandı

İstanbul dışında başka kentler için de iletişim kampanyaları yapan Garanti Mortgage, 2009 yılında hedefleri doğrultusunda öncelikli illerini belirlemiş.Yerel unsurlarla destekleyerek bu kentlere özel iletişim kampanyaları tasarladı

“İzmir deyince gevrek, “Mortgage deyince Garanti”, “Kayseri deyince mantı, Mortgage deyince Garanti” ya da “Trabzon’da maç izlemeye Avni Aker’e, ev almaya Garanti’ye” şeklinde mesajlar kurgulayarak, iletişiminin o kente özel olmasını ve tüketiciyle birebir etkileşime geçmesini amaçlamış.

Ayrıca açık hava, yerel gazete ve radyo mecralarında yaygın olarak yer alan kampanya sonrasında yapılan ölçümlemelerden de yerel unsurların yarattığı olumlu etkiler net bir şekilde takip edilebiliyor

O hareket başlayınca inşaat firmaları da bunu gördü. Önce yerel firmalarda başladı. Ardından büyük firmalar da Anadolu’ya yöneldi. Markalı konutlara olan talep her geçen gün artmakta.

Bu İllerde Talebe Bağlı Olarak Konut Satış Fiyatları Nasıl Bir Artış Gösteriyor? 

Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle hazırlanan ve ikinci el konudan içeren REIDIN.com Emlak Endeks’ine göre, Antalya, bir önceki aya göre metrekare başma yüzde 3.16 değer artışıyla, Temmuz 2012’de ikinci el konut satış fiyatlarının en fazla yükseldiği il oldu. Aynı dönemde metrekare başına ikinci el konut satış fiyatları, Adana’da yüzde 3.10, İzmir’de yüzde 2.52, İstanbul’da yüzde 2.54, Bursa’da yüzde 2.23, Ankara’da yüzde 2.15, Kocaeli’de yüzde 1.08 oranında arttığını söyleyebiliriz.

İlk iki çeyrek karşılaştırıldığında mortgage kullandırımlarında oran olarak en çok artış gösteren iller hangileri oldu? Fintürk ilk iki çeyrek verileri karşılaştırıldığında yüzde 9’luk bir oran ile Diyarbakır en çok arüş gösteren il olurken, onu sırasıyla Mardin ve Gaziantep takip etmekte.

Şirket olarak pazarlama stratejinizde şubelerinizin bulunduğu kentlere yönelik uygulanan farklı pazarlama stratejileri var mı? Mortgage Uzmanı Garanti Mortgage olarak kuruluşumuzdan itibaren pazarlama stratejimiz içerisinde şehir bazlı iletişim faaliyetlerine önemli bir yer ayırmaya çalışıyoruz. 2007-2010 yılları arasında, emlak odalannın işbirliğiyle çeşitli şehirlerde mortgage ve emlakçı seminerleri düzenledik.

Mortgage kavramının nispeten yeni olduğu yıllarda uzmanlığımızın getirmiş olduğu sorumlulukla emlak ofisi temsilcileriyle bu konudaki bilgi birikimlerimizi paylaştık ve 27 ilde 3.000’i aşkın emlakçıyı konut sektöründeki yeni uygulamalar hakkında bilgilendirdik. 2009 yılında, farklı bir çalışma daha başlattık. Hedeflerimiz doğrultusunda öncelikli illerimizi belirledik.

Yerel unsurlarla destekleyerek bu şehirlere özel iletişim kampanyaları tasarladık. “İzmir deyince gevrek, Mortgage deyince Garanti”, “Kayseri deyince mantı, Mortgage deyince Garanti” ya da ‘Trabzon’da maç izlemeye Avni Aker’e, ev almaya Garanti’ye” şeklinde mesajlar kurgulayarak, iletişimimizin o şehse özel olmasını ve tüketiciyle birebir etkileşime geçmesini amaçladık. Açık hava, yerel gazete ve radyo mecralarında yaygın olarak yer alan kampanya sonrasında yaptığımız ölçümlemelerden de yerel unsurların yarattığı olumlu etkileri net bir şekilde takip edebiliyoruz

Sizce kent bazlı pazarlama sektörünüzde önümüzdeki dönemde ne kadar önem kazanacak?

Yenilikçi pazarlama faaliyetleri ve çoğalan mecra alternatifleri sonucunda tüketiciler farklı kanallardan birçok mesaja maruz kalıyor. Bu mesaj çokluğu içinde farklılaşmak ve doğru hedef kideye ulaşmak ise gittikçe zorlaşıyor. Bu noktada, doğru mesajı doğru mecralardan kişilere ulaştırabilmek açısından şehir bazlı iletişim daha fazla önem kazanıyor. Çünkü yerel iletişim modellerini tercih ettiğinizde, ulaşmak istediğiniz hedef kitleyi daraltma, kişiye özel mesajlarla hitap etme ve tüketiciyle daha fazla etkileşime girme fırsatını buluyorsunuz.

Asansör Boşluğunun Metrekaresine 687 TL Ödedik

Bir evde oturduğumuz, yemek yediğimiz, banyo yaptığımız, misafir ağırladığımız, balkon keyfi yaptığımız alanlara ödediğimiz rakam, toplam ödediğimiz rakamın sadece 5'te 3'ünü oluşturuyor. Geri kalanı apartman hayatı sürmek için ödediğiniz ekstra bedeller.

Habertürk yazarlarından Barış Erkaya bu haftaki yazısında konut fiyatlarındaki artışı ve satın alınan konutun, metrekare bazındaki parasal karşılığını değerlendirdi. Erkaya yazısında şu konulara yer verdi:

 Herkesin derdidir, fakat en büyük dert büyük şehirlerde yaşayanlar için. Başını sokacak tek göz bir evin olsun. Bu dert, inşaat ve gayrimenkul sektörünü Türkiye'nin bir anda lokomotif sektörü haline getirdi.Deprem nedeniyle yenilenmesi gereken binalar, vadesi 30 yılı aşan konut kredisifırsatları, bir ara faizi yüzde 1'in de altına inen konut kredisi faizleri. Hepsi bir araya gelince sektör uçuşa geçti. Fakat "gaz-fren" polemiğinin başladığı geçen yıllarda en büyük darbeyi de bu sektör aldı. Kredi patlamasına hükümet tarafından alınan önlemler sektörden kelle aldı ve sektörün en bilindik markalarından biri iflas bayrağını çekti. Şimdi herkes sırada başkası olup olmadığını merak ediyor. Fakat Türkiye'de son 3.5 yılda yaşanan konut seferberliği ve dar gelirlinin anahtar sevdası arasında artan konut fiyatları, ev sahibi olmanın her babayiğidin harcı olmadığını açıkça gösterdi.

 Yani o anahtarı eline almak kor gibi yürek istiyor. "Fiyatlar düşer mi" sorusuna ise, konunun duygusal tarafları elbette o bilindik yanıtı veriyor: Düşer mi hiç, daha da artacak!

Bu cevap elbette kimseyi şaşırtmıyor. Tüccar, "malımın değeri düşecek, şimdi pahalıyken sakın almayın" der mi? Konut Fiyatlarındaki Artış Neden Kaynaklanıyor?

Kimine göre hızla büyüyen ekonominin etkisi, kimine göre ise özellikle büyükşehirlerde zaten uluslararası emsallerine göre (Örneğin İstanbul için Londra, Paris, Roma, Moskova gibi) ucuz kalan fiyatlardan kaynaklanıyor. Sektöre sorarsanız bu listeyi 100 maddeye tamamlayabilir. Fakat bir ayrıntı sadece benim mi dikkatimi çekiyor?

O Pahalı Evin Fiyatına Aslında Neler Dahil?

Ev satın alanların metrekare bazında gördüğü, fakat çoğu zaman bunun parasal karşılığı konusunda çok düşünmediği bir ayrıntı bu.

O zaman Türkiye'de son 3.5 yılda zaman bir ev satın alanların ödediği faturanın toplam ayrıntısını ben açıklayayım:

Türkiye'de son 3.5 yılda 2.3 milyon adet bina için yapı ruhsatı alındı. Bu ruhsatların toplam yüzölçümü yaklaşık 455 milyon metrekare. Bu kadar metrekareye biçilen toplam bedel ise 276 milyar Türk Lirası. Ve işte çarpıcı gerçek. Bu binaların sadece 274 milyon metrekaresi konut kullanım alanı. Yani oturulacak veya işyeri olarak kullanılacak olan alan, toplam inşa edilen alanın sadece yüzde 60'ını oluşturuyor. Geri kalan alan ise konut dışı kullanım alanı (park yeri, kömürlük, ardiye vs gibi) ile ortak kullanım alanı olarak kabul edilen (merdiven, asansör boşluğu, bahçe payı, yeşil alan vs gibi). Peki bu alanlara ödediğimiz toplam rakam ne kadar?

110 milyar lira, yani 62 milyar dolar! 

Bunun Türkçesi şu: Bir evde oturduğumuz, yemek yediğimiz, banyo yaptığımız, misafir ağırladığımız, balkon keyfi yaptığımız alanlara ödediğimiz rakam, toplam ödediğimiz rakamın sadece 5'te 3'ünü oluşturuyor. Geri kalanı apartman hayatı sürmek için ödediğiniz ekstra bedeller.

Yani Türkiye'de, apartman boşluğu da oturduğumuz evin kendisi kadar hızlı değerleniyor. Çünkü yatak odasının metrekare fiyatı ile ardiyenin metrekare fiyatı birbiriyle aynı. Peki birinin çıkıp, "Ben ardiye kullanmak istemiyorum kardeşim, satın almıyorum" deme hakkı var mı? Yok!

Peki örneğin tapuya işlenen otopark için ödenen metrekare fiyatı, aracınızı kaç yıl boyunca özel bir otoparka verdiğinizde ödeyeceğiniz rakama denk düşüyor? Ya da asansör boşluğuna örneğin 2012 yılı için ödenen metrekaresi 687 liralık bedel, o asansörde yapılan katlar arası yolculuğu dünyanın en pahalı seyahatlerinden biri haline getirmiyor mu?

Hal böyle olunca 100 metrekare daireye 140 metrekarelik para ödemek, vatandaşın anahtar hayalini apartman boşluğuna gömüyor.

İnşaat Sektörü ve Konut Kredisinde Yaşanan Kriz Orta Sınıfı Vurdu

İnşaat sektörü ve banka kredileriyle (esas olarak konut kredisi ve inşaat sektörü kredileri) şişirilen/büyütülen, neo-liberal mucizenin kahramanı ülkeler; İspanya, Portekiz, Yunanistan, İtalya tarihlerinde görmedikleri bir hezimet duygusu ve aşağılanmayla karşı karşıya.

Odatv yazarlarında Ahmet Müfit, Avrupa’da neo-liberal aşırı finansallaşmanın neden olduğu ekonomik krizi değerlendirdi. Müfit yazısında şu konulara değindi.

Avrupa’da sokaklar, meydanlar, hane halklarını borçlandırılmasına dayalı neo-liberal aşırı finansallaşmanın neden olduğu ekonomik krizin kaybedeni orta sınıf insanlarla dolu. İnşaat sektörü ve banka kredileriyle (esas olarak konut kredisi ve inşaat sektörü kredileri) şişirilen/büyütülen, neo-liberal mucizenin kahramanı ülkeler; İspanya, Portekiz, Yunanistan, İtalya tarihlerinde görmedikleri bir hezimet duygusu ve aşağılanmayla karşı karşıya.

ABD Merkez Bankası Başkanı Bernanke aksini iddia etse de, ABD’de de durum Avrupa’dan daha iyi değil. Sokaklar durulmuyor. Yapısal olarak patlaması kaçınılmaz olan, ancak patlayınca her nasılsa, herkesin birden şaşırıverdiği krizin başlangıcından bu yana Amerika’da 4 milyon aile evini kaybetmiş durumda. Evini ve işini kaybetmiş insanlar sokakta yaşıyor. Sokakta yaşayan çocukların sayısı 1,5 milyonu aşmış durumda. Aynı Amerika’da, 19 milyona yakın ev ise boş durumda. Ailelerin kriz öncesi, 100 lira borçlanarak aldıkları ev, özellikle arzın yüksek olduğu yerlerde bu gün 50 lira bile etmiyor. Ev elden gitse de borç kapanmıyor. 

Aynı durum Avrupa’nın mortgage cennetleri (ispanya, Portekiz, İrlanda, vb.) için de geçerli. Avrupa’da hala insanları sokağa attırtmayan, yaralanmış da olsa bir sosyal devletin varlığını sürdürüyor olması, krizin hane halkları üzerindeki etkisinin, ABD’de gördüğümüz çarpıcı boyutlara ulaşmasını şu an için engelliyor

Piyasanın krizin çözümü için bulduğu formül de tam bu konuyla yani sosyal devletin geleceği ile ilgili. Sosyal hakların budanması. Krizin yükünü paraları batıran politikacılara, piyasa oyuncularına (bankalar, finans kuruluşları, emeklilik fonları, vb.) değil, krizde tüm varlıklarını ve işini kaybeden bu ülkelerin vatandaşlarına keselim. Sosyal devleti yok edelim. Parası olmayana sağlık hizmetini bile çok gören Amerika’ya benzeyelim. ABD’de yaşanan başkanlık yarışında tartışılan konuların başında, vatandaşın sağlık sigortası var. Cumhuriyetçiler neredeyse krizin suçunu, Obama’nın geniş toplum kesimleri için yaptığı tek olumlu şey olan sağlık reformuna yükleyecekler. “Parası olmayan sağlık hizmeti almaz kriz biter” demeye getiriyorlar.

Gerek Avrupa’da gerekse Amerika’da sokağa dökülen insanlara uygulanan muamele ise aynı. Fiks menü; Biber gazı üstü sopa Finans kanallarından birinde, program sunucusu, para ile para kazanma mesleğini icra eden konuğuna soruyor: Sizce hükümetler sokaklara mı yoksa piyasaya mı kulak verecek? “Sokaklardaki vatandaş” yani insanlar. 

Piyasa Kim?

İtalya’nın, halka değil piyasaya sorumlu “teknokrat” başbakanı Mario Monti bunun cevabını biliyor olmalı ki, Fransa’nın yeni Cumhurbaşkanı Hollande ile görüşmesinde, piyasaların devletleri cezalandırdığını söylemiş. Devletler piyasalara karşı hangi suçu işledi de karşılığında cezalandırılıyorlar, yada piyasalar koskoca devletleri cezalandıracak gücü nereden buluyorlar, o konuda bir şey söylemiyor hazret. 

Sovyetler Birliği’nin dağılması sonrasında oluşan ideolojik boşluktan da yararlanarak, demokrasiyi piyasa ekonomisinin varlığı koşuluna bağlayan neo-liberal aydınlar ile sözde solcu politikacılar ise Avrupa’da Amerika’da yaşananlar karşısında sessiz.

İşlerine geldiğinde, demokrasi lafını dillerinden düşürmeyen, devlet ekonomiye karışmasın diyerek insanların ücretsiz eğitim ve sağlık hizmeti almasına, kamu kaynaklarının sosyal amaçlarla kullanılmasına dahi karşı çıkan bu insanlar, dünyanın her yanından gelen çığlıklara, sokakta yatan çocuklara, işini kaybettiği için intihar eden insanlara karşı sessiz. Görmüyor, duymuyor, konuşmuyorlar. Yaşananlarla ilgili hiçbir sorumlulukları yokmuş gibi davranıp, geçmişte olduğu gibi bugün de işlerin maşa kullanılarak halledilmesini bekliyorlar. Bu dönemdeki en önemli maşaları, siyasetten yani toplumun tercihlerinden bağımsız olması için çok uğraştıkları, piyasaya duyarlı Merkez Bankaları. Bugün yaşananları, bu güne kadar yürütülen politikaların sonucu delil de, doğal bir afetmiş gibi sunmaya çalışıyorlar.

Gerçek ise öyle değil. Finans dünyasında bugün yaşananlar, Emil Zola’nın, 1800’lü yılların ikinci yarısında Paris Borsası’nda yaşanan finansal spekülasyonları ve tüm topluma yansıyan acı sonuçlarını anlattığı “Para” isimli romanında yazılanların tekrarı gibi neredeyse. Aradan geçen 100 yılı aşkın dönemde yaşanan diğer krizler de cabası. Avrupa’da, Amerika’da durum, orta sınıf açısından tam bir felaket halini almış durumda. Her geçen gün yaşam standartlarından, kendilerinin, çocuklarının geleceğinden bir şeyleri alıp götürüyor. 

Gelelim kendi ülkemize. Daha düne kadar, “Her yer batarken, biz de işler yolunda, pozitif ayrıştık” diyerek topluma gaz veren finans lobisi ve ekonomi yönetimi, artan bütçe açığı, peş peşe gelen zamlar, vergi artışları karşısında söylem değiştirme telaşına düştüler. Yaşananlara kendilerinin de inanacağı gerekçeler bulma çabasındalar. Dünya’da, Türkiye’de bunlar yaşanır, herkes konuşurken, muhalefet cephesi anlaşılmaz bir şekilde sessiz. 

24 Ocak kararlarıyla başlayıp, 30 yılı aşkın süredir, vatandaşın sırtına yüklenen onca krize karşın kesintisiz sürdürülen neo-liberal ekonomi politikalarına karşı sistemik eleştiri getiremeyen muhalefetin gündeminde ekonomik sorunlar yer bulamıyor nedense. 

Gerek Kılıçdaroğlu, gerekse Bahçeli’nin iktisatçı olduğu da düşünüldüğünde, bu duruma anlam vermek iyice zorlaşıyor. Ya bildikleri bir şeyler var da bize söylemiyorlar, ya da itirazları yok uygulanan ekonomi politikalarına..

Konut Kredileri Yükselişte

Konut kredileri son yıllarda Türkiye’ deki konut talebinin önemli belirleyicilerinden biri haline gelmiş durumda. Dolayısıyla konut kredisi kullanımının yeniden yükselişe geçmesi konut talebininde yükselişe geçtiği anlamına geliyor.

Capital Dergisi Eylül ayındaki sayısında konuta olan talebi, konut kredisinde faizin etkisini ve konut satışlarını değerlendirdi. Capital mortgage ekinde şu konulara yer verildi:

Konut Talebinde Toparlanma Sinyalleri Var

Geçen yılın ikinci yarısında yavaşlama eğilimine giren konut talebi bu yılın bahar aylarında yeniden toparlanmaya başladı gibi. O dönemde konut kredisi faizlerinin yükselişe geçmesi kullanılan konut kredisi miktarının giderek azalmasına neden olmuştu. Bahar aylarında faizlerin yavaş yavaş düşüşe geçmesi ise konut kredisi kullanımının yeniden yükselmeye başlamasını sağlamışa benziyor. Konut kredisi kullanımının yeniden yükselmeye başlaması ise konut satışlarının da toparlamakta olduğu anlamına geliyor.

Faiz Etkisi 

Konut kredisi faizleri 2010 yılının son çeyreğinde tek haneye kadar düşmüş, bu dönemde kullanılan konut kredisi miktarı ise 10,9 milyar liraya ulaşarak rekor kırmıştı. Fakat Merkez Bankası’nın ekonominin aşırı ısındığı gerekçesiyle para politikasını sıkmaya başlamasıyla bir süre sonra faizler yükselmeye başlamıştı. 2011’in yaz aylarında Avrupa’ daki borç krizi yüzünden küresel finans piyasalarının karışması ise bunun üzerine tuz biber ekmişti. Geçen yılın sonlarında konut kredisi oranları yüzde 14’e dayanmış, bu da konut kredisi kullanımını bir yıl önceki düzeyinin yarısına kadar çekmişti.

Konut kredisi faizlerindeki yüksek seyir bu yılın ilk çeyreğinde de sürdü. Türkiye Bankalar Birliği’nin (TBB) verilerine göre, bu durum söz konusu dönemde kullanılan konut kredisi miktarı ise 5 milyar liranın da altına çekti. Dolayısıyla ilk çeyrekte konut talebindeki durum yine pek parlak görünmüyordu.


Fakat ikinci çeyrekte bu durum değişmişe benziyor. Bu dönemde yurt dışı finansman olanaklarının biraz düzelmesiyle faizlerin bir miktar düşmesi konut kredisi kullanımını hemen yükseltmiş gibi gibi görünüyor.  


Esasında TBB’nin bu döneme ilişkin verileri henüz açıklanmadığı için bu konuda kesin bilgimiz yok. Fakat verileri henüz açıklanmadığı için bu konuda kesin bilgimiz yok. Fakat kredi kullanımına paralel bir seyir izleyen kredi hacmindeki değişim, ikinci çeyrekte 2,5 milyar liraya ulaşmış bulunuyor. Bu da kredi geri ödemelerinin önceki çeyrek dönemdekilere yakın (4 milyar lira dolayı) olduğu varsayımıyla , ikinci çeyrekteki konut kredisi kullanımının 6,5 milyar lira civarında gerçekleşmiş olabileceğini düşündürüyor. Bu tutar ise önceki üç çeyrek dönemdeki kredi kullanımının üzerinde bulunuyor.

Krediler Yükselişte

Temmuz ayında konut kredisi faizi yüzde 12,5 civarına düşmüştü. Aynı ayda konut kredisi hacmindeki artış ise 670 milyon lirayı bulmuştu. Merkez Bankası’nın ekonomideki aşırı yavaşlama yüzünden para politikasını yavaş yavaş gevşetmeye başlaması nedeniyle bu gelişmeler devam edecek gibi de görünüyordu.

Konut kredileri son yıllarda Türkiye’ deki konut talebinin önemli belirleyicilerinden biri haline gelmiş durumda. Dolayısıyla konut kredisi kullanımının yeniden yükselişe geçmesi konut talebininde yükselişe geçtiği anlamına geliyor. Yalnız Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) konut satış istatistikleri sadece tapu kayıtlarına dayandığı ve inşaat halindeyken satışı yapılan konutları içermediği için bu gelişmeyi orada göremeyebiliriz. Bunu konut inşaatı istatistiklerinde görme ihtimalimiz daha yüksek. Konut talebindeki yükseliş , inşaat şirketlerini üretimi arttırmaya yönlendireceği için, inşaatına başlanan konut sayısını da yükseltecektir.

Konut Satışlarındaki Düşüş Durdu

Konut kredisi faizdeki düşüşle konut talebinin yeniden artacağı beklentisi, inşaat şirketlerini üretimi arttırmaya teşvik etmiş gibi görünüyor

Capital mortgage Eylül ayında ekinde, konut satış rakamları konusunda yapılan araştırmalara yer verdi.

Konut Satışlarındaki Düşüş Durdu

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, 2012’nin ilk çeyreğinde 115 bin 637 konutun inşaatına başlandı. Bu dönemde inşaatı tamamlanıp iskana açılan konut sayısı yüzde ise 108 bin 798 olarak gerçekleşti. Geçen yılın aynı dönemine göre , inşaatına başlanan konut sayısı yüzde 4,6 , iskana açılan konut sayısı ise yüzde 2, 7 yükseliş gösterdi.

 İnşaatına başlanan konut sayısı geçen yılın dört çeyrek döneminde de önceki yılın gerisinde kalmıştı. Dört çeyrek süren bu düşüşten sonra inşaatına başlanan konut sayısının az da olsa yükseliş göstermesi olumlu. Bu durum elindeki konut stokunun erimeye başlamasından ve de ilk çeyreğin ortalarından itibaren faizlerin yavaş yavaş düşüşe geçmesinden kaynaklanmışa benziyor. Konut kredisi faizdeki düşüşle konut talebinin yeniden artacağı beklentisi, inşaat şirketlerini üretimi arttırmaya teşvik etmiş gibi görünüyor. İkinci çeyrekten itibaren konut talebinden gerçekten yükseliş belirtileri geldiğine göre , yılın kalan döneminde de inşaatına başlanan konut sayısının artmaya devam ettiğini görebiliriz. 

 2010’ da inşaatına başlanan olağanüstü sayıdaki konutun peyderpey bitirilmesi nedeniyle , geçen yıl iskana açılan konut sayısında ki artış çok yükseklerdeydi. Bu yılın ilk çeyreğinde bu artışın neredeyse durması , eldeki konut stokunun erimeye başladığını işaret ediyor. Bu erime önümüzdeki dönemde iskana açılan konut sayısının düşüş göstermesine de sebep olabilir. İskana açılan konut sayısındaki yükselişin yeniden hızlanması için, öncelikle inşaatına başlanan konut sayısının artması ve eldeki konut stokunu büyütmesi gerekiyor.

İlk Çeyrekte 96 Bin Konut Satıldı

Bu yılın ilk çeyreğinde satılan konut sayısı 96 bin 92 olarak gerçekleşti. Bu sayı geçen yılın aynı döneminde satılan konut sayısının yüzde 5,5 üzerinde bulunuyor. 2011’in ilk çeyreğinde 91 bin 71 adet konut satılmıştı. 

 Bütün göstergeler konut talebinde gerilemeye işaret etmesine rağmen, geçen yıl konut satışlarında ki artış çok yüksek düzeylerdeydi.

Bunun nedenini Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) konut satış istatistiklerinin tapu kayıtlarına dayanması oluşturuyor. Gerçekte satışı daha önce ve inşaat aşamasındayken yapılan ama geçen yıl tamamlanıp iskana açılan konutların tapuya kayıt ettirilmesi, 2011’ de konut satışlarının da yüksek görünmesine yol açmış bulunuyor. Nitekim konut satışlarındaki değişim ile iskana açılan konut sayısındaki değişim arasındaki paralellik buna işaret ediyor. 

 Bu yılın ilk çeyreğinde konut satışlarındaki artışın yavaşlamış görünmesi de iskana açılan konut sayısındaki yavaşlamadan kaynaklanmış olabilir. Eldeki konut stokunun azalması nedeniyle yılın kalan döneminde de iskana açılan konut sayısı düşük kalacak gibi göründüğüne göre , aynı durumu konut satışları için de bekleyebiliriz. Gerçekte ise konut kredisi kullanımının yeniden yükselmeye başlaması konut talebinde artış getireceğe benziyor. 

 İlk çeyrekte konut satışları Türkiye genelinde yüzde 5,5 artarken , bu açıdan en büyük pazar olan İstanbul’ daki artış yüzde 10,7 yi buldu. İkinci büyük pazar olan Ankara ‘ da ise konut satışları yüzde 8,9 azaldı. Üçüncü büyük ilimiz İzmir’de ise konut satışlarında yüzde 13 oranında artış yaşandı.

Bankalar Vatandaşı Yolunacak Kaz Gibi Görüyor

Yargıtay'ın kredi kullanan vatandaşlardan dosya masrafı adı altında aldığı paraların geri ödenmesi ile ilgili çıkardığı "dosya masrafına iade" kararının ardından, Çanakkale’de de kredi kullanıcısı tüketiciler başvurulara başladı.

Çanakkale’de dosya masrafını almak için başvuruda bulunan tüketicilerin öncelikli olarak bankaya yazılı olarak iadeli taahhütlü başvuruda bulunması gerektiğini ifade eden TÜKODER Başkanı Ali Rıza Berkit dosya masrafı 1.161 liraya kadar olan tüketicilerin Tüketici Heyetine başvurduğunu, bu rakamın üzerinde olan tüketicilerin davarlının ise Tüketici Mahkemeleri’nde görüldüğünü belirtti.

TÜKODER Çanakkale Şubesi Başkanı Ali Rıza Berkit; “Kredi masraflarının geri talebi ile ilgili vatandaşlarımız başvuruda bulunuyor. Davası lehine sonuçlanan tüketiciler de var. Öncelikle tüketiciler bankaları ihtar etsinler. Yalnız bir detay var, kredi sözleşmesinde açık açık dosya masrafı alındığı el yazısı ile belirtiliyorsa geri alamazlar, sözleşmenin maddeleri içinde yer alıyorsa geri alabilirler. Sözleşme örneği kendilerinde olan tüketiciler TÜKODER’den dilekçe örneği alıp, postaneden iadeli taahhütlü başvuruda bulunabilirler. Kredi ödemeleri devam ederken de bu haklarını arayabilirler” dedi.

Berkit bankaların başta hesap işletim ücreti adı altında olmak üzere müşterilerinden 80 kalem üzerinden çeşitli komisyonlar aldığını belirterek, bunların hiçbir yasal dayanağı olmadığını belirtti. Bankaların konut kredisi kullanan ve borcu biten evi ipotekteki tüketicilerden ise 300-400 lira ücret bedeli istediğini belirten Berkit bunun da yasal olmadığını ekledi ve bankaların tüketiciyi yolunacak kaz gibi gördüğünü belitti.

Ayışığı Vadi Evleri'nde Son 5 Daire

Demir İnşaat’ın anahtar teslimleri Nisan 2013’te gerçekleşecek Ayışığı Vadi Evleri’ndeki son dairelerin satışı hızla devam ediyor Özellikle kiralama amacıyla konut yatırımı yapmak isteyenlerin tercihleri ise 1+1 ve 2+1 dairelerde yoğunlaşıyor. Kredilerdeki faiz indirimi de yatırımcılar için değerlendirilmesi gereken fırsatlar sunuyor. 

Beylikdüzü bölgesinde lüks ve nitelikli konut projeleriyle dikkat çeken Demir İnşaat’ın 489 konuttan oluşan Ayışığı Vadi Evleri’ndeki son 5 adet 1+1 dairesi 160 bin TL’den başlayan fiyatlarla sahiplerini bekliyor. Son fırsatları yakalamak isteyenler, uygun kredi faizlerinden yararlanarak ev sahibi olabilecek.

İnşaat yatırımları açısından cazibesini her geçen gün artıran Beylikdüzü’nün merkezinde konumlanan ve 15 bin metrekarelik inşaat alanı üzerinde hayata geçirilen Ayışığı Vadi Evleri projesinde 1+1’den 4+1’e kadar çeşitli özelliklerde daire seçenekleri sunuluyor. Kaliteli konut birimlerinin yanı sıra zengin ve iyi planlanmış spor ve yaşam alanları ile eğlence ünitelerinin de yer aldığı projede her blokta, 1 ve 5’inci kat arasında bulunan teraslı daireler site sakinlerine yeşil bir dünya kurma fırsatı da sağlıyor.


Geçtiğimiz hafta Merkez Bankası’nın konut kredi faizlerini yüzde 1’in altına indirmesi kararını sektör açısından olumlu olarak değerlendiren Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, “Bu karar hem tüketici hem de sektörümüz için sevindirici bir adım. 2012 yılının ikinci çeyreğinde beklentilerimizin altında bir büyüme yaşayan inşaat sektörü Merkez Bankası’nın aldığı faiz indirimi kararı ile birlikte canlanacak. Konut yatırımı yapmayı düşünenleri hareket geçirecek olan bu indirim kararı, sektöre olumlu yansıyacaktır. Ayışığı Vadi projemizin yüzde 75’inin satışını tamamladık; bu gelişmelerle birlikte önümüzde dönemde satışlarımızı hızla sonlandıracağımızı ön görüyoruz. Projelerimize olan yoğun talebin yanı sıra sektörümüzü etkileyen olumlu gelişmelerin yeni yatırımlarımıza da hız kazandıracağına inanıyorum.” dedi.

Ziraat Bankası 285 Milyon Euro Krediyi Tahsil Edemedi

Ora İstanbul Alışveriş Merkezi’ne 285 milyon euro kredi veren Ziraat, şirket zor duruma düşünce krediyi tahsil edemedi.

Ora İstanbul Alışveriş Merkezi’ne 285 milyon euro kredi veren Ziraat, şirket zor duruma düşünce krediyi tahsil edemedi. Ziraat, batık krediyi resmen batık kredi olarak kayda geçirince BDDK’nın tahsili gecikmiş alacaklar kalemi bir haftada 568 milyon lira birden arttı

Ziraat Bankası, 2010’da verdiği 285 milyon euroluk krediyi tahsil edemedi. Banka batık krediyi ‘tahsili gecikmiş alacak’ olarak kayda geçirince BDDK’nın tahsili gecikmiş alacaklar kalemi bir haftada 568 milyon lira birden arttı. Bankanın toplam alacaklarının gecikme faiziyle birlikte 630 milyon lira olduğu ifade ediliyor.

Ufuk Şanlı'nın Vatan Gazetesi'nde yer alan haberine göre, bu skandal Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haftalık bülteninde yer alan bir veri sayesinde ortaya çıktı. BDDK’nın haftalık interaktif bülteninde yer alan bilgilere göre 31 Ağustos 2012’de 5 milyar 41 milyon lira olan batık kredi miktarı sadece bir hafta sonra yani 7 Eylül 2012’de 5 milyar 609 milyon liraya yükseldi.

Bu beklenmedik artış bankacılık kulislerini de hareketlendirdi. Sektörde batan 568 milyon liralık kredinin ticari kredi olduğu ve tek bir banka tarafından verildiği iddiaları dolaşmaya başladı.

Gelişmeleri izleyen Vatan, son derece çarpıcı bir sonuca ulaştı. Bahsi geçen batık kredi Ziraat Bankası tarafından 2010 yılında Ora AVM’ye kullandırılan 285 milyon euroluk kredi idi. 2010 yılında kullandırılan kredinin geri ödemesiz dönemi 2012 başında sona ermişti. Ancak şirket vadesi gelen borçlarını ödeyememişti. Bu yüzden kredi yasal zorunluluklar nedeniyle tahsili gecikmiş alacaklar hanesine kaydedilmişti.

Krediyi Ziraat Üstlendi

İstanbul Bayrampaşa’da 70 bin metrekarelik alan üzerine inşa edilen Ora İstanbul’un bankalarla sorunu daha proje aşamasında, 2008 yılında başladı. Projeye ilk olarak Garanti Bankası finansman sağladı. İlk 2 yılı geri ödemesiz projeye 118 milyon euro kredi vermeyi kabul eden Garanti, Ora Gayrimenkul’un mali yapısının yeterince güçlü olmadığına kanaat getirerek, 2009 sonunda projeden çekilme kararı aldı. Devam eden projeyi tamamlamak için birçok bankanın kapısını çalan ve birçoğundan ‘hayır’ cevabı alan şirket sonunda Ziraat Bankası ile anlaştı. Ziraat Bankası Ora Grubu’nun hem Garanti Bankası’na olan borçlarını üstlendi hem de yeni bir kredi açarak projenin tamamlanmasını sağladı.

29 Ekim 2011’de görkemli bir açılışla kapılarını ziyaretçilere açan Ora İstanbul, bir türlü beklenen başarıyı elde edemedi. 235 mağazanın yer aldığı alışveriş merkezinin lokasyon açısından zor bir yerde bulunması, aşırı rüzgâr alması ve yeterince ilgi çekmemesi kiracı firmaların bir bir ayrılmasına sebep oldu. Bu olumsuz gelişme Ora Gayrimenkul’un ödeme gücünü ciddi anlamda zayıflatırken, buraya hizmet veren şirketlerin de tedirgin olmasına neden oldu.

Alacaklı firmaların, sorumluluklarını yerine getirmediği gerekçesiyle Ora hakkında iflas davası açması, Ora yönetiminin de buna karşılık iflas erteleme talebiyle yargı yoluna gitmesi süreci daha da içinden çıkalmaz hale getirdi.. Kredi tahsilâtının giderek imkânsız hale geldiğini gören Ziraat Bankası da bu alacağını tahsili gecikmiş alacaklar hanesine kaydetti.

Bankalar Kanunu ve Karşılıklar Yönetmeliği gereğince 90 gün içinde ödenmeyen kredilerin tahsili gecikmiş alacak olarak kaydedildiğine dikkat çeken bankacılar, “Hiçbir banka kredisinin batmasını istemez. Ancak Banka- şirket-yargı üçgeninde yaşanan gelişmeler Ziraat yönetimini böyle bir karar almaya zorlamış olabilir” yorumunu yaptı. İstanbul Bayrampaşa’daki Ora Alışveriş Merkezi’ne tahsis edilen kredi hakkında herhangi bir açıklama yapmayan banka yönetimi konu hakkında gereken yasal sürecin yapıldığı bilgisini vermekle yetindi.

 BDDK İncelemesi Ne Oldu?

Bahsi geçen kredi hakkında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yaklaşık 18 ay önce bir inceleme başlatıldı. Ancak Ora Gayrimenkul kredisinde imzasını bulunan Ziraat Bankası Genel Müdürü Can Akın Çağlar tam bu sırada BDDK’ya kurul üyesi olarak atandı. Bu atama inceleme sürecini de sıkıntıya soktu. Çağlar’ın murakıpların amiri sayılabilecek bir konuma gelmesi soruşturmanın sonuçlanmasını zorlaştırdı.

4 Banka Daha Konut Kredisi Faiz Oranlarında İndirim Yaptı

Merkez Bankası’nın faiz koridorunu daraltmasıyla beraber, bankaların konut kredisi faiz oranlarındaki indirim yarışı Eylül ayının son haftasında da devam etti. KrediPazari.com tarafından verilen bilgiye göre Eylül ayı son haftasında 4 banka daha faiz oranlarında indirim yaptı.

Merkez Bankası’nın faiz koridorunu daraltmasıyla beraber, bankaların konut kredisi faiz oranlarındaki indirim yarışı Eylül ayının son haftasında da devam etti. KrediPazari.com tarafından verilen bilgiye göre Eylül ayı son haftasında 4 banka daha faiz oranlarında indirim yaptı.Eylül ayı son haftasında bankaların indirim yarışına Yapı Kredi Bankası, Anadolubank, Tekstilbank ve DD Mortgage’da katıldı. Geçen hafta Albarakatürk, Eurobank Tekfen ve İng Bank konut kredisi faiz oranlarında 0.08-0.16 puan aralığında indirim yapmıştı.

Yapı Kredi Bankası 3-120 ay vadedeki tüm faiz oranlarında 0.05 puanlık indirim yaparak 3-60 ay vade aralığındaki konut kredisi faiz oranını % 0.99'dan % 0.94'e, 61-120 ay vade aralığında ise %1.02'den %0.97'ye düşürdü. Anadolubank ise faiz oranlarını 0.11-0.16 puan aralığında indirdi. 60 ay vadede 1.10 olan konut kredisi faiz oranını 0.94’e, 120 ay vadede ise % 1.15’yen % 1.04’e düşürdü.

Konut kredisi hesaplama rakamlarına göre faiz oranında yapılan 0,11 puanlık indirim, 100 bin TL 10 yıl vadeli kredinin aylık taksitleri de 78 TL düşürdü. Toplam ödenecek faiz ise konut kredisi hesaplamasına göre yaklaşık 9.400 TL düştü.

Tekstilbank da faiz oranları indirim yarışına katılarak oranlarını 0.01-0.11 puan aralığında değiştirdi. 60 ay vadede % 1.25 olan oran % 1.14’e, 120 ay vadede ise % 1.29’ dan % 1.19’a geriledi.

DD Mortgage da konut kredisi ürünlerinde indirim yaptı. Banka, standart konut kredisi faiz oranını 0.03-0.04 puan indirdi. Değişiklikle baraber 60 ay vadede oran % 0.96’dan % 0.92’ye, 120 vadede ise % 0.97’den % 0.94’e düştü.

60 Ay Vadede Faiz Oranı Ortalaması Yüzde 1.09

Bankaların yaptığı indirimle beraber 20 bankanın (Halkbank, DD Mortgage, Yapıkredi, Denizbank, TEB, Türkiye Finans, Albarakatürk, Anadolubank, Citibank, Finansbank, Ziraat Bankası, Garanti, Tekstilbank, HSBC, İşbankası, Abank, Vakıfbank, Kuveyttürk, Akbank, İngBank) 10 yıl (120 ay) vadede konut kredisi oranları ortalaması 1.13 olurken, 5 yıl (60 ay) vadede oran 1.09 düzeylerinde seyretti. Banka ortalamasına göre 10 yıl vadede 100 bin TL konut kredisinin konut kredisi hesaplamada aylık taksiti 1.526 TL, 5 yıl vadede ise 2.280 TL oldu.

Ödenecek toplam faize bakıldığında ise 10 yıl 100 bin TL konut kredisi için rakam 83.158 TL iken 5 yıl vadede tutar 36.764 TL düzeylerinde seyretti. Eylül ayının ilk haftasında konut kredi oranları faiz oranları 60 ay vadede bankalar arasında 0.95-1.25, 120 ay vadede 1.00-1.29 aralığında değişkenlik gösteriyordu. Son haftaya gelindiğinde ise oranlar 60 ay vadede % 0.92-%1.23, 120 ay vadede ise % 0.94-% 1.27 aralığında değişti.

Süper Döviz Hesapları'na uygulanan faiz oranları düşürüldü

Süper Döviz Hesapları'na uygulanan faiz oranları, bir yıl vadeli hesaplarda yüzde 1’den yüzde 0,5’e düşürüldü.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası nezdinde Euro üzerinden açılan Süper Döviz Hesapları'na uygulanan faiz oranları, bir yıl vadeli hesaplarda yüzde 1’den yüzde 0,5’e, 2 yıl vadeli hesaplarda yıllık yüzde 1’den yüzde 0,5’e, 3 yıl vadeli hesaplarda ise yıllık yüzde 1’den yüzde 0,5’e düşürüldü. Merkez Bankası, konuyla ilgili açıklamasında ayrıca, hesaplardan vadesinden önce çekilen kısma uygulanan çekim faizi oranının Kredi Mektuplu Döviz Tevdiat ve Süper Döviz Hesaplarında yüzde 0,05’ten yüzde 0’a düşürüldüğünü de duyurdu.

Yeni faiz oranları, 1 Ekim 2012 tarihinden itibaren açılan veya vadesi yenilenen hesaplara uygulanacak.